정부지원 & 법률 정보 임대차 계약서 독소 조항 주의

임대차 계약서 주의 사항
— 사장님이 놓치는 독소 조항

계약 기간·원상복구·권리금 보호 조항, 계약 전 반드시 확인할 5가지.
모르면 나올 때 수천만 원을 물어줄 수 있습니다.

외식창업 연구소 운영진 2026.04.28 정부지원 & 법률 정보 ※ 법률 자문이 아닌 참고 정보. 계약 전 전문가 검토 권장
계약서는 나갈 때 효력이 발휘됩니다
들어올 때는 다들 사이가 좋습니다. 문제는 나갈 때입니다. "원상복구 하세요", "권리금 못 줍니다", "계약 기간 채우세요" — 이 말들이 나왔을 때 계약서에 뭐가 적혀 있느냐가 수천만 원의 차이를 만듭니다. 계약서는 반드시 직접 읽고 모르는 조항은 전문가에게 물어보세요.
독소 조항

사장님이 놓치는 독소 조항 5가지

1
"원상복구는 임차인이 한다" — 범위가 문제
임차인은 계약 종료 시 원상복구 의무를 진다.
원상복구 범위를 "임차인이 설치한 시설에 한한다"로 명시. 기존 시설(노후 배관·전기 등)은 임대인 책임으로 분리.

"원상복구"의 범위가 명시되지 않으면 건물주가 임의로 해석합니다. 기존 노후 배관·전기까지 임차인이 복구하라는 분쟁이 실제로 많이 발생합니다. 계약 시 현재 상태를 사진으로 기록하고 계약서에 첨부하세요.

2
계약 갱신 거절 조항 — 5년 보장이 사라진다
임대인은 계약 만료 6개월 전 통보로 계약 갱신을 거절할 수 있다.
상가임대차보호법 상 임차인의 계약갱신요구권(10년)을 명시적으로 보장하는 문구 추가 요청.

상가임대차보호법은 임차인에게 10년의 계약갱신요구권을 보장합니다. 그러나 계약서에 "임대인이 갱신 거절 가능"이라고 쓰면 분쟁 소지가 생깁니다. 법이 우선하지만 분쟁을 피하려면 계약서에도 명시하세요.

3
임대료 인상률 무제한 — 매년 폭등 위험
임대료는 임대인이 정한 금액으로 조정한다.
연간 임대료 인상률을 5% 이내로 명시. (상가임대차보호법 상한과 동일)

상가임대차보호법은 연간 5% 이내 인상을 제한하지만, 계약서에 명시해두면 분쟁 예방에 좋습니다. 인상률 한도가 없는 계약서에 서명하면 매년 협상 스트레스를 받게 됩니다.

4
권리금 회수 방해 — 나갈 때 한 푼도 못 받는다
임대인은 임차인의 권리금 회수에 관여하지 않는다.
임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하지 않겠다는 조항 추가.

상가임대차보호법에 권리금 보호 조항이 있지만, 임대인이 새 임차인과의 계약을 방해하면 권리금을 받기 어렵습니다. 계약서에 "임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인 계약을 거절하지 않는다"는 문구를 넣으세요.

5
용도 제한 조항 — 업종 변경이 불가해진다
임차인은 계약 체결 시 명시된 업종 외의 영업을 할 수 없다.
업종 변경 시 임대인과 협의 후 진행 가능하다는 유연한 조항으로 수정.

창업 초기엔 카페로 시작했다가 나중에 베이커리·디저트를 추가하거나 업종을 바꾸고 싶을 수 있습니다. "명시된 업종 외 영업 불가" 조항이 있으면 임대인 동의 없이 메뉴 확장도 문제가 될 수 있습니다.

추가 요청 조항

계약서에 추가로 넣어야 할 보호 조항

🏛 상가임대차보호법 핵심 내용 요약
· 보증금 일정 기준 이하 소상공인 보호 적용 (지역별 상이, 서울 기준 9억 원 이하)
· 계약갱신요구권: 10년 보장
· 연간 임대료 인상 상한: 5%
· 권리금 회수 방해 금지 (위반 시 손해배상 청구 가능)
법원·법무부 홈페이지 또는 법무사를 통해 최신 기준 확인을 권장합니다.
계약 전 체크리스트

임대차 계약 전 반드시 확인할 5가지

운영진 핵심 조언
계약서 검토에 법무사 비용 5~10만 원을 아끼지 마세요. 나갈 때 원상복구 분쟁으로 500만 원을 날리는 사례가 훨씬 많습니다. 건물주가 "그런 조항 필요 없어요, 우리 사이에"라고 하면 그 말을 계약서에 써달라고 요청하세요. 믿음은 사람 사이의 것이고, 계약은 문서의 것입니다.

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다음은 창업 전 아르바이트 3개월이 필요한 이유입니다.
현장 경험이 창업 성패를 가르는 실제 사례와
3개월 동안 반드시 확인해야 할 관찰 체크리스트를 다룹니다.

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